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[加国资讯] 新冠疫情对温哥华房地业市场的影响

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发表于 2020-2-17 19:01:02 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
加拿大财长：新冠病毒疫情将影响加拿大经济   



据CBC报道，当地时间2月10日，加拿大财政部长比尔.莫诺（Bill Morneau）在卡尔加里经济俱乐部发表讲话时表示, 新型冠状病毒的爆发将对加拿大经济产生“重大影响”，但在石油和天然气领域影响更大。财长莫诺说, 自疫情爆发以来，油价已经下跌了15％，龙虾的价格下跌了20％
由于新型冠状病毒的爆发，中国多个城市采取了封城以及居民小区封闭式管理等严格限制人员流动的措施，许多航空公司取消了中国航班，包括加拿大航空公司 Air Canada。旅游业和渔业等其他领域也在受到冲击。
这是宏观层面的，具体到各领域，比如房地产业，华人地产经纪正在面临着新一轮的考验。一位地产经纪告诉乐家地产网，由于害怕疫情，他好几位已经登记卖房的客户，都先后要求他暂停OPEN HOUSE，以免有客人将病毒带入家中。
另一方面，本来就已经减少的中国投资者，也因疫情而变得更加稀少。这对于目前的大温的房地产意识味着什么，为此，加拿大乐活网联合乐家地产网共同举办的第二期“乐家地产茶话会”就聚焦于“疫情对大温房地业市场的影响”这个话题。
参加茶话会的有远恒建筑总裁隋国家、地产橘团队Team Leader Oscar老曲和TD Canada Trust 贷款经理Maggie Lu。   



左起：远恒建筑总裁隋国家、地产橘团队Team Leader Oscar老曲和TD Canada Trust 贷款经理Maggie Lu。




一、新冠疫情下的温哥华建筑市场

远恒建筑总裁隋国家认为，疫情对华人建筑市场有比较明显的影响，但对本地的主流市场影响不大。他在列治文有个独立屋施工管理项目，屋主在国内对疫情非常恐慌，要求施工暂停，担心市场走向崩溃。这个屋主还以朋友身份语重心长建议他，目前不要进行任何投资行为，在大难面前现金为王。

1、恐惧与贪婪相反相成

但隋国家先生认为，房地产这个行业，其实要明白一个基本道理，就是恐惧与贪婪的动物本性总是和市场息息相关，那些把好市场运行规律反向操作的人，就是能抓住机会争取利益最大化的人。原则就是，当别人恐惧时，比如现在这种情况，因为恐惧心理，地产市场再次进入低谷，这时你应当“贪婪”，抓住机会进入市场。SARS 的时候隋国家先生已经进入建筑市场一段时间，他的观察那时就有投资者乘别人离开，进入市场结果尝到了大甜头。

而当市场很好，人们都希望进入市场捞金时，呈现出普通的贪婪状态时，你就应当恐惧，适时抽身而退。

隋国家先生还略略回忆了SARS时期大温地区地产的基本情况，因为1997回归的时候，很多香港人买了很多房子，2000年以后都因为在低价抛售回流，SARS加重了这种趋势，很多人赔了将近一半。当时房屋贷款利率也非常高。据他回忆，当时在列治文 1号路的Singel house，8000尺地，只要18万左右，现在是160多万。当时温西一套房子才50多万。

2、地产市场呈现W形，现在是第二次低点


  

远恒建筑总裁隋国家

隋国家先生认为，Ndp政策和市政府空置税是温哥华地产市场的W低的第一条低。疫情的突然发生，制造了近几年大温市场的第二个低点。此前是联邦政府及省政府的连环打压，市场进入低谷，好不容易在2019年下半年市场开始转而向上缓慢积累，2019年底实现了销量的明显上升，没想到一个新冠又给市场按下了暂停键，其作用就是创造了第二个低点，把谷底夯实了。此时，正是明白人进入市场的机会。

3、应仔细观察主流开发商

隋国家先生认为，市场好不好，看主流开发商的行动就知道，主流开发商的市场前瞻性很强。年初，加拿大房地产市场的开工量增加，就说明，开发商其实已经在动了。这是个很明显的信号。加拿大的公寓开发，一般至少五年，如果开发商认为近五年的市场不好，他们就不可能大动。

4、独立屋建设正是时候

针对一月份加拿大房地产开工量上涨，只有独立屋开工量下跌的现象，隋国家认为，独立屋开工量下跌已经有三年了，主要是因为投资人建造独立屋现在不赚钱，很多人故意不开工。这直接造成市场独立屋新屋存货太低，比如好学区没什么房子可买，新屋资源已经太稀缺了。但他认为，目前正是建独立屋比较好的时机，建筑等各方面成本也处于最低点，能建马上建，因为一般建造独立屋买地设计报批验毒拆毒建筑需要两年多的周期，等建筑市场回暖，不但建筑成本要高，市场又出现新房扎堆销售情况。
二、新冠对于目前房地产交易市场的影响   

地产橘团队Team Leader Oscar老曲

老曲认为，经过最近这几年的低谷，2019年12月的房地产市场接着延续下半年的良好势头，虽然价格没升但交易量继续攀升了。但是现在因为疫情影响大，特别是短线方面，对于华人聚集地温西、本拿比、列治文影响很大，看房人少。在西人聚集区域西温、北温，则影响没有那么明显。
1、 疫情没有政府房地产政策影响大
他认为，疫情其实主要影响的心态，比如前段时间美国打下伊朗飞机，就有一些华人因为觉得世界大战即将到来，临时暂停看房买房了，准备打算囤美金和黄金了.
一般来说疫情对于房地产市场的影响大约会有3、4个月的时间，所以2月份市场依然会由于疫情的影响很多潜在买家对市场比较看淡，个人认为下个月这种影响会继续扩大，会持续到今年5-6月份. 这次加拿大没有效仿别的国家禁止中国人或从中国来的航班入境来加拿大，展示加拿大这个国家的包容性，将来会吸引更多的潜在海外移民来到加拿大生活，从长线来看温哥华地产在未来将会有更多的需求 .
他认为，比起加拿大政府政策对房地产的影响，疫情的影响没有那么大，也没有那么长期。
2、目前的业主心理
关于有温哥华华人房东因为疫情不让OPENHOUSE的事情，老曲认为，的确听说有这种个别现象，但在他经手的客户中，这种情况还没有出现。因为他给客户的建议一直与别人有所不同，为了能给房子找到一个更好的买家和价格，他一般都建议卖家尽量要配合看房，这样他的团队可以根据房屋的特点，进行更好的布局展示，将房屋的优点尽量展示出来。而对于看房的买家，他也会反复与对方经纪确认，是不是刚从国内过来，如果是，就建议先完成自我隔离再来看房子。
老曲说，其实现在客户的素质都很高，有个客户回国探亲了，为了卖房子同时不影响到自己的家人，自己回来先去卑诗省边远地区隔离了两周。
另外，现在买房子的主要是加拿大本地华人，OPENHOUSE还是在继续。因为也有一些正在等市场低谷的买家终于意识到真的不能再继续等了，现在确实是买房的好时机.
3、投资者已经错过了一次机会
老曲同意隋国家先生关于目前市场处于W形第二个低点的看法。他认为，现在房价差不多回到2017的价格，疫情带来的市场反应，可能还需要三四个月，这期间价格可能还会有一定的变化。但这并不意味着要买房的人还有机会。当市场处于低点时，房源就会减少，你可能在最低点的时候进入，但是却找不到好的房源，因为没有市场太多的选择，或者贷款利率不一定合适，所以低点期，一定要该进入时就进入，看到合适的房源就要下手，否则时间一过，合适的房子就没有了。
你非要等那个最低点，就算被你真的抓到了，你所耗费的时间成本、租房成本、利率成本都会成为不可控因素，更何况，谁也不知道那个低点到底在什么时候。比如回头看前一段市场下降，最低点大约在2019年2、3月份，但当时很多人因为观望错过了。加拿大土地虽然很大，但是可居住的地方还是比较少，住宅土地仍然是稀缺资源。尤其是在温哥华及周边这几个核心城市。
4、现在是以小换大、搬回主城的最好时机
隋国家和老曲均认为，现在的房价已经很低了，是以小换大和从郊区往主城搬的最好时机。老曲认为，目前房源较多，利率也不错，如果是刚需，现在是出手的机会。团队在高贵林有一套房子挂牌出售，三个小时就有人下offer，说明现在的投资者也很敏感。疫情对于市场的影响是约在两三个月左右，到了7、8月，是房地产传统旺季，那时可能会出现一房难求的现象。
三、关于疫情对于贷款的影响


  

TD贷款经理Maggie Lu

TD贷款经理Maggie Lu认为，目前疫情对于贷款的影响没有那么明显，但对于未来利率和审批房屋贷款难度可能会产生影响，因为疫情会影响投资者对未来经济增长的信心以及整个经济的发展，进而影响到房货市场。2月4日TD官方已经帅先降低了5年挂牌利率（posted rate），这已经代表了TD银行对于市场趋势的看法。相信别的银行也会跟进。
1、基准利率存在下行压力
目前，加拿大央行的基准利率存在下行压力，基准利率是商业银行存款、贷款、贴现等业务的指导性利率，是整个利率体系中起主导作用的基础利率。它的水平和变化决定其他各种利率的水平和变化。
Maggie Lu认为，市场普遍认为今年加拿大央行可能有两次降息空间。疫情对经济的影响，进一步增加了加拿大央行的降息压力.
2、房货政策或会走向宽松
关于下一步的变化，Maggie Lu认为随着疫情对全球经济影响的加深，贷款申请的benchmark rate可能接着下降，压力测试难度也存在调整可能， 这样贷款申请人在同样收入的条件下，有可能获得批准更多的贷款。
新冠是一个连锁反应，中国经济不景气会影响全球经济包括加拿大。投资者对经济增长信心降低，已经有相当一部分投资者进入了债券市场，债券市场收到大量投资，债券价格上涨导致收益降低，进而导致房贷利率下降。
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