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[加国资讯] 专家把脉：“2020温哥华或将一房难求！”

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发表于 2020-1-23 21:46:48 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
2019年的前9个月，大温房地产市场备受煎熬，却不曾想人世间唯一不变的就是变化。2019年10月开始剧情反转，大温住宅交易量价连涨三个月。加拿大房地产协会（CREA）更直言：大温引领加拿大地产市场走出困境！

在背景一片大好，前景广阔无垠的2020年1月，乐家地产网举办第一期“乐家地产茶话会”，请到深耕大温地产市场多年的四位实力派专家，为大家提供地产市场的一线观察。

他们分别是远恒建筑总裁隋国家先生，龙美地产联合创始人Judy Dou女士，TD银行贷款经理Alex Yu女士，汇理金融理财顾问张伯恩先生。


  

左至右：隋国家、Alex Yu、张伯恩、Judy Dou

从上游到下游四位专家的专业经验和知识几乎覆盖了房地产行业产业链的重要环节，他们是在这个市场摸爬滚打的实力玩家，正处在资历、阅历、体力、洞察力的巅峰状态。

乐家地产网相信，他们对观察和心得，对大家分析了解目标及未来的温哥华房地产市场，有重要的参考价值。

远恒建筑总裁隋国家：人口快速流入，土地日益稀缺！   

远恒建筑总裁隋国家先生

隋国家解释说，房地产市场看起来庞大神秘，其实和任何消费品行业一样，无非两个要素：

1、需求。

2、供给。

供需平衡，价格稳定。

供大于需，价格下行。

需大于供，价格上行。




有人会说2018年、2019年两年大温地产市场量价皆冷。是不是说明供大于需了？这其实是个误解。

首先，房地产是长周期行业，加拿大土地开发和施工建设的速度决定这里的周期比中国的更长。所以2年时间的市场波动并不代表了周期性的趋势。

第二，2018年、2019年两年大温房地产市场受到的非市场因素影响巨大。省选、市选之后都出台了大量打压房价政策，联邦政府和央行则在货币供应上限制了市场的购买力。所以这两年的市场交易数据并不能真实反映市场实际供求关系。

第三，加拿大制定了3年105万的移民目标，这个数字是空前的。考虑到BC省大温地区一直对加拿大新移民有最强的吸引力。所以未来三年大温地区新移民增速将创历史新高。这就意味着2020年开始，大温房地产的需求迅速放大。

第四，作为建商可以负责任的告诉大家，大温可供开发的土地已经非常有限，现在表面上住宅价值下降，但地价却在上升，整个建筑市场都在蓄能储地，但土地储备少，基本没有释放，目前基本上已经无地可买。今后新房主要靠拆旧建新，而拆旧建新意味着巨大的成本支出，就算开发商被迫走到这一步也必然将压力转移给买家。所以2020年之后，土地和房屋的供给不但不会增加甚至有可能变得紧张。

而最后的理由就是，2018年、2019年压抑的基础需求或将延迟到2020年集中爆发，所以未来大温地产市场将是供不应求的局面。

TD银行货款经理Alex Yu：房贷政策走向宽松


  

TD银行贷款经理Alex Yu女士

Alex Yu认为，资金是房地产行业的血液，从开发商拿地、到建商进场施工、再到买家付款买房，整个过程都离不开银行和其他金融机构提供的资金。

所以当两种情况同时出现时，房地产市场的资金流是最充裕的：

1、从中长期看，央行或进入降息通道，所有需要资金链条比较容易找到低成本资金。

2、贷款审批政策存在放松需求和空间，会有更多的人和公司有资格得到贷款。

其中第一条随着美联储开启降息通道，随着中国央行降准降息，随着全世界主要经济体的央行都宣布开始量化宽松，加拿大央行在2020年降息压力较大，目前媒体普遍的预测是年内降息两次。

而第二条尽管还没有准确消息，但总理特鲁多已经要求重新审视房贷压力测试政策，坊间的预测普遍比较乐观，认为将放松房贷审批政策。

所2020年加拿大房贷政策对新移民一如既往的优惠，同时也将对本地居民和以海外收入贷款的买家放宽准入条件，如果上述预测都能成真，则将释放相当一部分刚需。

Alex Yu还强调，加拿大联邦的首次置业补贴计划相当于一种信贷优惠，对首次买房的人比较有利。首次置业将成为新的市场热点。

Alex Yu相信，房贷政策会2020年有较大可能走向宽松。

龙美地产联合创始人Judy Dou：买卖双方预期走向一致


  

龙美地产联合创始人Judy Dou女士

Judy Dou指出，房地产交易其实就是将买卖双方的预期调节到一致的过程。一方觉得委屈、一方感觉占便宜的交易是极个别的。正常的状态是卖家卖的很满意，买家买的也很开心。

加拿大房地产市场在21世纪遇到三个低谷，分别是2008年金融危机、2011年日本地震、2016年开始的政府调控。

在市场低谷期呈现的交易心理是：

1、买家认为房价还会继续跌，着急买就亏了。

2、卖家认为房价不会再跌了，着急卖就亏了。

所以在价格陷入低谷时，成交量也会陷入低谷，根本原因就是买卖双方的预期差异巨大。

Judy Dou进一步解释说，鸡蛋和面包也会有价格波动，但没有买家会因为鸡蛋和面粉贵了就不买，因为这里不存在交易双方心理预期不一致的情况。

但凡事有利就有弊，房地产市场持续交易低迷，相当于两座大山向中间挤，慢慢的就把买家和卖家的心理预期又挤到了比较接近的位置。所以龙美判断2020年的市场将进入理性交易和购买力释放的阶段。

2020年，安居类的刚需住房交易旺盛，中端住房交易平稳，高端住房将处于蓄势状态。

她说，作为经常为客户进行交易的一线地方经纪，都有个比较深刻的感觉，卖家从期望值很高不愿降价，到逐步接受现实开始降价，到现在完全与市场买家的预期相契合，说明市场的预期已经非常现实，溢价空间已经被压缩到最低程度……而买家忍了两年不买房也觉得市场差不多见底了，所以2020年的情况与前两年正好反过来，卖家想卖买家想买，撮合交易比以往更容易。

具体到数据分析，2019年上半年，市场最弱势售挂比曾达到12%，基本属于买方市场。但2019年7月售挂比上升到18%，10月到12月，均达到23%以上，市场快速进入平衡市场，所以现在是买卖双方最好入市机会。

汇理金融理财顾问张伯恩：大温地产成功软着陆


  

汇理金融理财顾问张伯恩先生




张伯恩从投资角度认为，温哥华房地产市场已经成功软着陆。

经过两年的温和回调，没有出现大规模抛售的场面，也没有出现大规模断供弃房的问题。有些买在高点的房主尽蒙受了一些账面损失，但亏本套现的人很少，说明大温房地产市场还是长线资金为主，没有出现短债长投的投机问题。

经过两年的调整之后，投机楼花的该跑的都跑了，投机公寓的该卖都卖了，投机别墅的该割肉都割肉了。现在还拿着房子不撒手的都是能长期持有房产的人。

所以张伯恩判断，大温地产市场现在处于理性阶段，泡沫基本不存在。无论居住属性还是投资属性，大温地产市场都处于稳定期。

张伯恩认为，从长期看，市场价格必定由供需决定，所以刚需住房已经没有更多的下跌空间，需要自住的人现在开始出手买房了。另外，除非政府继续疯狂打压，但随着联邦政府调控态度的转变，相信省市两级政府也不会继续出台更严厉的调控政策了。

至于投资者，他建议，要多做投资项目的个案分析，没有任何投资可以买在最低点卖在最高点，如果有那一定是巧合，所以判断出趋势价格又合适就可以适时出手。相信随着投资者信心的恢复，高端住宅的投资热度也会在2020年有所回升。

以上就是本次沙龙四位专家的主要观点，我们期待更多专家能在乐家地产网与所有关注房产交易的人进行深度交流。

“乐家地产茶话会”每月举办一次，邀请本地与地产相关的各类专家和从业人员参加（包括地产经纪、建筑、装修、材料、贷款、投资、法律等），共同探讨与房地产相关的热点话题。

如果您也想在茶话会上一抒己见，请扫描“乐家小助手”并注明“茶话会”，添加后发送百字以内的个人简介，我们将根据您的专业领域、话题相关性以及时间等因素，适时邀请您共同探讨。  


  






来源｜乐家地产网

责编｜林伯宴

平台｜她乡WEEKLY

I D｜chicvancouver
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